Responsabilità per infiltrazioni e obblighi dell’amministratore
La cassazione civile, alcuni tribunali e le corti d’appello si sono espressi riguardo ai condomini di fatto, alla mediazione per una compravendita da parte dell’amministratore e in termini di elementi imprescindibili per l’assemblea condominiale.
PARTI COMUNI – FENOMENO INFILTRATIVO DAL LASTRICO SOLARE DELL’EDIFICIO – IN UNITÀ IMMOBILIARE DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA – INTERVENTO TARDIVO DEL CONDOMINIO – DANNO DA MANCATO GODIMENTO – LOCAZIONE DI SISTEMAZIONE ABITATIVA ALTERNATIVA – DEPOSITO DEI MOBILI – DANNO PATRIMONIALE – RISARCIMENTO – SUSSISTE
Il danneggiato che chiede in giudizio il risarcimento del danno per mancato godimento dell’immobile è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare ovvero per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, da allegare e provare da parte del preteso danneggiato – diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene, che possano sorreggere il convincimento sia dell’esistenza di tale danno-conseguenza, sia del suo collegamento causale con l’evento lesivo: ne consegue che il condominio, in quanto custode delle parti comuni dell’edificio, deve essere condannato a risarcire al proprietario dell’unità immobiliare resa inagibile dai fenomeni infiltrativi provenienti dal lastrico solare dell’edificio, sui quali l’ente di gestione è intervenuto solo tardivamente, le spese documentate per l’abbandono forzoso dell’immobile, costituite dalla locazione di una sistemazione abitativa alternativa e dal deposito dei mobili.
SUPERCONDOMINIO – COSTITUZIONE – PRESUPPOSTI
Il supercondominio (o condominio complesso) è quella fattispecie legale relativa a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di alcune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi rientranti nella previsione dell’art. 1117 c.c. Il supercondominio viene così ad esistenza di fatto, a meno che esso non sia espressamente escluso dal titolo o dal regolamento condominiale.
BENI O SERVIZI IN COMUNE FRA CONDOMINI – IMPIANTI DI SCARICO DELLE ACQUE – TUBAZIONE ORIZZONTALE – BRAGA DI RACCORDO – ROTTURA – PROPRIETARIO ESCLUSIVO DELL’IMMOBILE – RESPONSABILITÀ ESCLUSIVA – SUSSISTE
In tema di condominio, le tubazioni orizzontali si considerano appartenenti al proprietario dell’unità immobiliare in cui sono situate, anche se la lesione viene riscontrata a livello della braga, ossia l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale – di pertinenza del singolo appartamento – e la tubatura verticale, che rientra nella competenza condominiale: se questo raccordo si rompe, o presenta delle perdite, la giurisprudenza prevalente addossa la responsabilità al singolo proprietario, perché la braga serve a convogliare i suoi scarichi fognari nella rete comune, dovendosi ritenere che, mentre la proprietà comune condominiale è tale perché serve all’uso e al godimento di tutti i partecipanti, la braga invece, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini.
AMMINISTRATORE CONDOMINIALE – ATTRIBUZIONI (DOVERI E POTERI) – RENDICONTO – APPROVAZIONE DEL RENDICONTO CONSUNTIVO – VALIDITÀ DELLA DELIBERA – CONTENUTO E CRITERI DI REDAZIONE DEL RENDICONTO – INDICAZIONE INTELLEGIBILE DELLE SINGOLE VOCI DI SPESA ED ENTRATA – NECESSITÀ.
È annullabile la delibera assembleare di approvazione del rendiconto condominiale che, in violazione dell’articolo 1130-bis Cc, non contenga il report dei flussi finanziari con indicazione analitica delle voci di entrata e uscita, né riporti il saldo del conto corrente condominiale all’inizio e alla fine dell’anno solare, risultando così inidonea a garantire ai condomini la conoscenza concreta dei reali elementi contabili della gestione.
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