Disciplina del condominio su danni, delibere e ripartizione spese
La cassazione civile, alcuni tribunali e le corti d’appello si sono espressi riguardo ai condomini di fatto, alla mediazione per una compravendita da parte dell’amministratore e in termini di elementi imprescindibili per l’assemblea condominiale.
DANNI DA INFILTRAZIONI – RIDOTTO USO DELLA CASA – RICHIESTA DI EQUO INDENNIZZO – PER LA PERDITA DELL’ATTIVITÀ DI AFFITTACAMERE – OBBLIGO DI SPECIFICAZIONE NELLA DOMANDA – SUSSISTENZA.
In materia condominiale, la richiesta di equo indennizzo per il ridotto uso della casa interessata dalle infiltrazioni non include il mancato guadagno per l’attività di affittacamere. Spetta infatti al danneggiato specificare l’effettiva destinazione economica dell’immobile e la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta.
DECRETO INGIUNTIVO – NEI CONFRONTI DELL’ENTE DI GESTIONE – FATTURA COMMERCIALE – FONDATA SU MESSAGGI WHATSAPP CON L’AMMINISTRATORE – PROVA DEL CREDITO -SUFFICIENZA – ESCLUSIONE – DELIBERA DELL’ASSEMBLEA – NECESSITÀ.
In tema di ingiunzione, i messaggi whatsapp con l’amministratore non provano il debito del condominio nei confronti della società che ha eseguito una parte dei lavori. La fattura, infatti, è idonea per emettere un provvedimento monitorio ma non fa piena prova del credito vantato in assenza di una delibera dell’assemblea.
IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE – LEGITTIMAZIONE PASSIVA – AMMINISTRATORE – SUSSISTE RATIFICA DA PARTE DELL’ASSEMBLEA – NECESSITÀ – NON SUSSISTE.
Nelle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di delibere condominiali, unico legittimato passivo è l’amministratore, il quale può resistere in giudizio senza necessità di autorizzazione o ratifica da parte dell’assemblea (si vedano, in tal senso,C. Appello Napoli, sez. IV, 16.5.23 n. 2215;C. Appello Genova, sez. II, 7.7.22 n. 816;C. Appello Bari, sez. III, 24.6.21 n. 1217; Cass. sez. II, 27.10.20 n. 23550).
PARTI COMUNI – IMPIANTI CONDOMINIALI – ASCENSORI – CABINA DELL’ASCENSORE – MANCATO ALLINEAMENTO AL PIANO – RESPONSABILITÀ DA CUSTODIA – DANNI DA COSE IN CUSTODIA – SUSSISTE
In tema di responsabilità del custode ex articolo 2051 Cc, il condominio proprietario e custode di un impianto ascensore risponde dei danni subiti dal condomino che, nell’uscire dalla cabina, cade a causa del disallineamento dell’ascensore rispetto al piano di sbarco. Il danneggiato deve provare il fatto dannoso e il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, nonché – trattandosi di cosa inerte – l’obiettiva situazione di pericolosità che rende probabile il verificarsi dell’evento. Il custode può liberarsi solo provando il caso fortuito.
RIPARTIZIONE DELLE SPESE TRA PROPRIETARIO E USUFRUTTUARIO O TITOLARE DEL DIRITTO DI ABITAZIONE – CRITERIO.
Secondo l’art. 1026 c.c. il titolare del diritto di abitazione/usufruttuario è tenuto a sostenere le spese relative alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene, mentre le spese straordinarie – volte a conservare e migliorare la struttura degli impianti dell’edificio condominiale – sono a carico del nudo proprietario.
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