Parti comuni del condominio e bilancio consuntivo annuale
La cassazione civile, alcuni tribunali e le corti d’appello si sono espressi riguardo ai condomini di fatto, alla mediazione per una compravendita da parte dell’amministratore e in termini di elementi imprescindibili per l’assemblea condominiale.
PARTI COMUNI – LASTRICO SOLARE DELL’EDIFICIO – DENUNZIA DI DANNO TEMUTO – PERICOLO DI DANNO GRAVE E PROSSIMO – RISCHIO DI ALTERAZIONE DEL RES – SUSSISTE
Deve ordinarsi al condominio sito di eseguire una immediata demolizione e ripristino di una nuova impermeabilizzazione della copertura condominiale ed una immediata sanificazione e messa in sicurezza delle strutture portanti del solaio, dovendosi osservare che il pericolo di danno grave e prossimo” cui fa riferimento l’articolo 1172 Cc è non certo il solo pericolo statico – afferente, nell’edilizia, ad esempio i pilastri e le travi, ovvero le murature portanti – ma qualsiasi fenomeno che metta a rischio la struttura, anche secondaria – ad esempio gli intonaci, le decorazioni – e quindi la funzione, della “res”.
BILANCIO CONSUNTIVO ANNUALE – DELIBERA DI APPROVAZIONE – MANCATA INCLUSIONE DELLA GESTIONE STRAORDINARIA – NULLITÀ – SUSSISTE
Il rendiconto annuale di gestione condominiale deve includere e dettagliare anche le spese affrontate nell’ambito dell’amministrazione straordinaria, a pena di invalidità della delibera che dispone l’approvazione. Le spese straordinarie devono quindi essere necessariamente contenute nel bilancio consuntivo a pena di invalidità dello stesso, non esistendo una gestione straordinaria separata: ne consegue che deve essere annullata sul punto la delibera che non include nel bilancio i versamenti per le rate straordinarie delle opere spiegando che sarebbero stati computati nell’apposito bilancio consuntivo straordinario che sarà elaborato a ultimazione dei lavori.
SPESE ANTICIPATE DALL’AMMINISTRATORE – DIRITTO ALLA RIPETIZIONE A CARICO DEI CONDOMINI – CONDIZIONI – RATIFICA DA PARTE DELLA ASSEMBLEA CONDOMINIALE – NECESSITÀ.
Spetta all’assemblea condominiale valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore e ratificarle con l’approvazione del conto consuntivo, per cui in assenza della approvazione del rendiconto contenente, quale voce delle passività, la specifica posta di debito nei confronti dell’amministratore per le anticipazioni (delle quali va fornita l’analitica indicazione e la relativa documentazione) e competenze professionali, non può dirsi sussistente il riconoscimento del credito da parte dell’assemblea condominiale. (Nella specie, il Tribunale di Napoli ha ritenuto non provato il riconoscimento e l’approvazione del credito preteso dall’amministratore, non risultando nei rendiconti depositati in atti alcuna voce riferita specificamente ad essi e non avendo i rendiconti depositati alcuna valenza in quanto non dimostrata la loro approvazione da parte dell’assemblea non essendo stata depositata la relativa delibera).
ASSEMBLEA – RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO – OBBLIGO DI MODIFICA DELL’IMPIANTO – DELIBERA – PREVENTIVO PIÙ CONVENIENTE PER I LAVORI – ACQUA CALDA SANITARIA – CONTABILIZZAZIONE DEI CONSUMI – OPERE NECESSARIE NELLE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO – SUSSISTE
Deve ordinarsi all’assemblea condominiale, in persona dell’amministratore pro tempore, di deliberare lo specifico obbligo di modifica dell’impianto di riscaldamento, tale da consentire la rilevazione dei consumi individuali, e dunque incarica l’amministratore del condominio pro tempore, previa scelta del preventivo di spesa ritenuto più conveniente, di far eseguire con riferimento alle parti comuni dell’edificio, tramite una ditta ad hoc individuata, le opere necessarie alla installazione delle valvole termostatiche volte alla contabilizzazione del consumo di acqua calda sanitaria.
PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO – DANNI – LASTRICO SOLARE – TERRAZZA – INFILTRAZIONI D’ACQUA NELL’IMMOBILE SOTTOSTANTE – CONDOMINIO – PROPRIETARIO DELLA TERRAZZA – RESPONSABILITÀ SOLIDALE – SUSSISTE
La responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condomini deve essere ricondotta nell’ambito della responsabilità di cui all’art. 2051 Cc, con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio in forza agli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n 4, Cc, nonché sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135, comma 1, n 4 Cc, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà ai sensi dell’articolo 2055 Cc
L’avvocato Tommasini, specializzato in diritto condominiale a Verona, fornisce consulenze legali e assistenza completa per vicende condominiali.
