Assemblea dei condomini e revisione delle tabelle millesimali. Titolo derogatorio della proprietà comune dei beni.
La cassazione civile, alcuni tribunali e le corti d’appello si sono espressi riguardo ai condomini di fatto, alla mediazione per una compravendita da parte dell’amministratore e in termini di elementi imprescindibili per l’assemblea condominiale.
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI – DELIBERAZIONI – RENDICONTO CONSUNTIVO – SALDO DI CASSA NEGATIVO – DISAVANZO RIMASTO SENZA RISCONTRO
La riforma del condominio ha previsto che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente dedicato. Ciò comporta che la cassa del condominio non può essere negativa perché tutto il denaro deve necessariamente transitare attraverso il conto corrente e la differenza tra il totale delle entrate e quello delle uscite deve necessariamente essere sempre in positivo o, al limite, risultare pari a zero mentre non è mai consentito un saldo negativo tra entrate/uscite perché un dato così contabilizzato è un dato tecnicamente impossibile e non reale. La sussistenza di un saldo negativo di cassa, oltre a far presumere l’esistenza di ricavi non contabilizzati in misura almeno pari al disavanzo, implica che le voci di spesa sono di entità superiore a quella degli introiti registrati in contabilità: di per sé, questo fatto costituisce un’evidente anomalia contabile: ne consegue che deve essere annullata la delibera di approvazione del rendiconto condominiale se la voce di disavanzo resta senza riscontro
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI – AVVISO DI CONVOCAZIONE – OPERATORE POSTALE PRIVATO – COMPIUTA GIACENZA – PIENA CONOSCENZA DELL’ATTO
Deve essere annullata la delibera adottata dall’assemblea condominiale dovendosi ritenere inesistente la comunicazione dell’avviso di convocazione a detta riunione al singolo proprietario esclusivo rimasto assente, da fornirsi a cura dell’ente di gestione, laddove l’iter notificatorio con la giacenza postale presso l’operatore privato incaricato risulta confusionario e attribuibile a persona non abilitata a compierlo, mancando prova certa dell’avvenuta conoscenza effettiva dell’atto, sia pure presunta iuris tantum, e risultando dunque inesistente.
COSTITUZIONE IPSO IURE ET FACTO – TITOLO DEROGATORIO DELLA PROPRIETÀ COMUNE DEI BENI
L’ente condominiale sorge ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà, nel momento in cui l’originario proprietario di un edificio diviso per piani o porzioni di piano cede a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale tra questa e le cose, gli impianti e i servizi di utilità comune. Il sorgere del condominio è, in tali situazioni, impedita solo dall’esistenza di un titolo derogatorio della proprietà comune dei beni indicati dall’art. 1117 c.c., ossia dalla precisa volontà dei contraenti – espressa in modo inequivoco nell’atto bilaterale di trasferimento delle singole unità immobiliari – di escludere dal condominio cose, impianti o servizi che altrimenti vi ricadrebbero.
MODIFICA O REVISIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI – MAGGIORANZA QUALIFICATA
Il diritto del condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dall’art. 69 disp. att. c.c. (un errore ovvero un’alterazione del rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano), la cui ricorrenza deve essere dimostrata da chi intende modificare le tabelle; la modifica è ammissibile solo in relazione ad errori attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo significativo sull’originaria proporzione dei valori. In presenza di almeno uno dei suddetti presupposti ex art. 69 disp. att. c.c., non occorre il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2,c.c., secondo principio giurisprudenziale sancito dalla Corte Suprema a SSUU ., 09/08/2010, n.18477.
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