Criteri per la ripartizione delle spese condominiali e impugnazione della delibera assembleare.
La cassazione civile, alcuni tribunali e le corti d’appello si sono espressi riguardo all’applicabilità della disciplina consumistica, ai criteri per la ripartizione delle spese condominiali e ai limiti di impugnazione della delibera assembleare.
Con la sentenza n. 1233 del 03-08–2023, il Tribunale di Avellino stabilisce che in presenza della chiara affermazione della natura di consumatore del condominio, quale mandatario di singoli condomini consumatori, deve ritenersi applicabile la disciplina consumeristica: ne consegue che deve ritenersi vessatoria la clausola del contratto nell’appalto di servizi che impone il pagamento all’appaltatore degli importi dovuti per tutta la durata del contratto, nonostante il recesso sia stato esercitato in un tempo molto lontano dalla sua scadenza, che comporta un chiaro squilibrio del sinallagma contrattuale in favore dell’appaltatore, che di fatto senza dover compiere alcun tipo di attività si assicura in tal modo l’intera prestazione di pagamento senza sopportare alcun tipo di sacrificio.
LIMITI E CRITERI PER LA RIPARTIZIONE DEI CONTRIBUTI E DELLE SPESE CONDOMINIALI
Con la sentenza n. 4877 del 12-05–2023, il Tribunale di Napoli stabilisce che il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti, fissato dall’articolo 1126 Cc – un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti – è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento: le opere finalizzate alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici vanno ricomprese tra quelle destinate al vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale. Ne consegue, che qualora il terrazzo di copertura sia di proprietà esclusiva di un solo condomino, le spese per l’isolamento termico deliberate dall’assemblea verranno, ancora una volta, ripartite in base ai criteri di cui all’articolo 1126 Cc: un terzo in capo al proprietario/usuario esclusivo e due terzi in capo all’intero condominio.
IL SOTTOTETTO RIENTRA NELLE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO CONDOMINIALE? CONDIZIONI.
Con la sentenza n. 758 del 11-03-2023, il Tribunale di Firenze stabilisce che, prima della sostituzione , con decorrenza dal 18.6.13, da parte dell’art. 1 comma 1 della L. n. 220/12 dell’art. 1117 c.c. -dedicato all’indicazione delle parti comuni dell’edificio condominiale- in tale articolo il sottotetto non era specificamente menzionato e poteva essere considerato come parte comune, se il contrario non risultava dal titolo, solo in quanto risultasse parte necessaria all’uso comune ( n. 1) oppure come locale per servizi in comune( n. 2). Il nuovo testo dell’art. 1117 n. 2 c.c. invece menziona espressamente tra le parti comuni dell’edificio , se non risulta il contrario dal titolo, i sottotetti destinati, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune.
LIMITI RISPETTO ALL’IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE
Con la sentenza n. 3982 del 10-03-2023, il Tribunale di Roma stabilisce che nel giudizio di opposizione, ex art. 645 c.p.c., avente ad oggetto una ingiunzione giudiziale emessa ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. per il pagamento di oneri condominiali, il relativo ambito cognitivo non può abbracciare questioni involventi la legittimità del deliberato assembleare condominiale posto a suo fondamento atteso che, come costantemente e condivisibilmente sostenuto dalla Suprema Corte, ciò che, in esso, assume rilievo è unicamente l’esecutività della decisione dell’assise condominiale che, qualora non privata –a seguito di pronuncia interinale di sospensiva resa cautelarmente nell’ambito del procedimento di gravame avverso la delibera medesima, ovvero per effetto del ritiro dell’atto da parte del medesimo organo che l’aveva adottato, o, ancora, a seguito di suo giudiziale annullamento o declaratoria di nullità- supporta validamente il provvedimento monitorio fatto oggetto di opposizione
L’avvocato Tommasini, specializzato in diritto condominiale a Verona, fornisce consulenze legali e assistenza completa per vicende condominiali.
