Legittimazione passiva dell’amministratore condominiale e limiti di utilizzo delle parti comuni.

La cassazione civile, alcuni tribunali e le corti d’appello si sono espressi riguardo alla legittimazione passiva dell’amministratore, ai limiti di utilizzo delle parti comuni e in merito alla libertà di forma di convocazione dell’assemblea prima della riforma.

 

LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO: SUSSISTENZA.

Con la sentenza n. 1229 del 31-01–2024, il Tribunale di Napoli stabilisce che quanto alla legittimazione passiva, deve osservarsi che il secondo comma dell’articolo 1131 Cc, nel prevedere la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi, soccorrendo, così, all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini. Pertanto, riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio sussiste anche nel caso in cui l’azione sia diretta ad ottenere la rimozione di opere comuni.

LIMITAZIONI DELL’USO DELLE PARTI COMUNI CONDOMINIALI: CRITERI DI APPLICABILITÀ

Con la sentenza n. 15833 del 03-11–2023, il Tribunale di Roma stabilisce che se la controversia involve anche rapporti di natura condominiale, trova applicazione esclusiva la normativa in tema di condominio degli edifici rispetto a quella che, nell’ambito dei rapporti di vicinato, stabilisce le limitazioni legali fra proprietà confinanti che sono imposte con carattere di reciprocità indipendentemente dalla verifica di un pregiudizio derivante dalla loro inosservanza (così Cass. 7044/04). Ciò comporta che l’eventuale violazione delle limitazione legali al diritto di proprietà, deve essere contemperata con i diritti degli altri partecipanti sì che, ad esempio, il diritto di veduta può ugualmente ritenersi tutelato anche se la nuova costruzione sia posta a meno del limite legale predeterminato, di tre metri a fronte di una particolare situazione dei luoghi o di un contrapposto interesse ritenuto prevalente.

LIBERTÀ DELLE FORME DI CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE PRIMA DELL’ENTRATA IN VIGORE DELLA RIFORMA

Con la sentenza n. 1219 del 02-11-2023, la Corte d’Appello di Catanzaro stabilisce che prima che venisse introdotta la novella del 2012, era orientamento pacifico in dottrina ed in giurisprudenza che “in tema di condominio degli edifici, non era previsto alcun obbligo di forma per l’avviso di convocazione dell’assemblea, sicchè la comunicazione poteva essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento prescrivesse particolari modalità di notifica del detto avviso ». Inoltre, l’eventuale previsione regolamentare in ordine alla forma della convocazione dei condomini all’assemblea condominiale, trattandosi di prescrizione a contenuto organizzativo, ovvero, propriamente « regolamentare », poteva essere modificata anche per « facta concludentia » cioè, per una prassi seguita dagli amministratori del condominio.

 

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