La cassazione civile, alcuni tribunali e le corti d’appello si sono espressi riguardo alla negatoria servitutis, ai criteri di ripartizione delle spese condominiali e alle modalità ammissibili di convocazione delle assemblee condominiali.

NEGATORIA SERVITUTIS: AMMISSIBILITÀ, ESCLUSIONE E AUTORIZZAZIONI NECESSARIE

Con la sentenza n. 4818 del 23-02–2024, la Cassazione Civile stabilisce che, in materia condominiale, l’amministratore può agire in giudizio con la negatoria servitutis solo con l’autorizzazione dell’assemblea. L’azione, infatti, non può essere qualificata come mero atto conservativo e necessita di una delibera ad hoc approvata con maggioranza qualificata.

PROPRIETARIO ESCLUSIVO DI UN LOCALE COMMERCIALE NON È INTERESSATO AGLI INTERVENTI DI ADEGUAMENTO DELL’AUTORIMESSA: DEVE PARTECIPARE ALLE SPESE?

Con la sentenza n. 151 del 23-01–2024, il Tribunale di Avellino stabilisce che le spese condominiali per lavori straordinari su parti comuni si devono ripartire in rapporto alle quote millesimali di proprietà, ma tale criterio generale deve essere derogato ogni qualvolta l’utilità dei lavori non riguardi tutti i condomini ma solo una parte di essi: ne consegue che è illegittima la delibera che addebita una quota di oneri al proprietario del locale commerciale laddove gli interventi di adeguamento dell’autorimessa al primo e secondo livello sotto strada dell’edificio per il rilascio del certificato prevenzione incendi riguardano parti condominiali non comuni al proprietario del locale posto al piano terra dello stabile e accessibile esclusivamente con ingresso autonomo dalla pubblica via.

L’AVVISO DI CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE VIA POSTA ELETTRONICA HA VALENZA EFFETTIVA?

Con la sentenza n. 15169 del 24-10-2023, il Tribunale di Roma stabilisce che deve essere annulla la delibera adottata dall’assemblea condominiale per mancata convocazione dell’avente diritto, laddove l’avviso è stato inviato per posta elettronica ordinaria, laddove a norma dell’articolo 66 disp. att. Cc, comma terzo, così come modificato dalla legge 220/12 l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione, dovendosi ritenere che il legislatore abbia inteso tipizzare le forme della comunicazione circoscrivendole a quelle che garantiscono una conoscibilità effettiva della convocazione stessa ai singoli condomini: ne consegue che una comunicazione tramite mail ordinaria risulta non regolare e inidonea ad assicurare, secondo le previsioni normative, la conoscenza della convocazione né determina alcuna presunzione di conoscenza.

VENDITA DI UN IMMOBILE OGGETTO DI LOCAZIONE IN CUI IL LOCATORE NON HA VERSATO GLI ONERI CONDOMINIALI: A CHI SPETTA L’OBBLIGO DI PAGAMENTO?

Con la sentenza n. 5704 del 04-03-2024, la Cassazione Civile stabilisce che a) in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione o cessione) di un immobile fatto oggetto di locazione determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) – locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali del condominio di cui fa parte l’immobile locato; b) l’onere della prova relativo al fatto costitutivo della pretesa del condominio implicante l’individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle quote condominiali in caso di vicende traslative o di cessione o di locazione di immobile facente parte del condominio stesso nel periodo di maturazione della morosità spetta a quest’ultimo, incombendo, invece, a colui che nega tale qualità, in caso di esercizio di siffatta pretesa nei suoi confronti, la prova su eventuali fatti modificativi od estintivi escludenti la sua responsabilità; c) il nuovo art. 63 disp. att. c.c. (entrato in vigore con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della legge 11 dicembre 2012, n. 220) sancisce, al comma 4, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (e non quindi anche con rispetto a quelli ulteriormente precedenti), precisandosi che detta norma non si applica retroattivamente.

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