Obbligo di prova della trasmissione della notifica di assemblea condominiale, lavori di manutenzione nelle parti comuni e obbligazioni condominiali.

La cassazione civile, alcuni tribunali e le corti d’appello si sono espressi riguardo all’obbligo di prova della trasmissione della notifica di assemblea condominiale, ai limiti per l’impugnazione della stessa da parte dei condomini assenti o dissenzienti in merito a lavori di manutenzione nelle parti comuni.

 

OBBLIGO DI PROVA DELLA TRASMISSIONE DELL’AVVISO DI COMUNICAZIONE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Con la sentenza n. 1992 del 29-03–2024, il Tribunale di Torino stabilisce che in tema di avviso di convocazione all’assemblea dei condomini l’elenco dei mezzi di comunicazione di cui all’articolo 66 disp. att. Ccc è tassativo, per cui qualsiasi altro mezzo non è reputato efficace. Per quanto riguarda l’e-mail ordinaria, che non è contemplata dalla norma, deve ritenersi che l’uso della stessa non sia vietato, ma a condizione che la ricezione sia garantita e soprattutto – in caso di contestazione – a patto che possa essere provata la comunicazione.

LIMITI PER L’IMPUGNAZIONE DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE DA PARTE DEI CONDOMINI ASSENTI O DISSENZIENTI

Con la sentenza n. 208 del 24-01-2024, il Tribunale di Foggia stabilisce che, per il disposto degli artt. 1135 e 1137 cod. civ., la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti, nel termine stabilito dall’art. 1137, terzo comma, cod. civ., non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ai sensi dell’art. 1418 cod. civ., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera, da considerare, perciò, annullabile (cfr. Cass. n. 5254/2011), in quanto relativamente alla impugnativa delle delibere condominiali, che approvano il rendiconto dell’amministratore, il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea (cfr. Cass. n. 3747/1994).

LAVORI DI MANUTENZIONE NELLE PARTI COMUNI: NULLITÀ DEL PRECETTO AZIONATO NEI CONFRONTI DEL SINGOLO CONDOMINO

Con la sentenza n. 2038 del 24-04-2024, il Tribunale di Catania stabilisce che deve ritenersi nullo il precetto azionato nei confronti dei singoli condomini dall’impresa creditrice per lavori di manutenzione sulle parti comuni dell’edificio laddove il decreto ingiuntivo risulta notificato all’amministratore condominiale e i proprietari esclusivi ne hanno avuto conoscenza soltanto in sede di assemblea condominiale, dal momento che, qualora il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dall’ingiunto – pur se in ipotesi responsabile dei debiti di lui a cui il titolo esecutivo non sia stato notificato, la norma dell’articolo 654, comma 2, è da ritenere inapplicabile, dovendosi sempre riconoscere al soggetto passivo della esecuzione il diritto di avere notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza del quale si procede nei suoi confronti.

OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI ED ESIGIBILITÀ NEI CONFRONTI DEI SINGOLI CONDOMINI

Con la sentenza n. 516 del 22-03–2024, il Tribunale di Potenza stabilisce che le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditari in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie. Il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. ( cfr. anche Cass. 3636/2014, 12715/2019).

 

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