Assemblea dei condomini e deliberazioni. Principio di competenza e principio di chiarezza
La cassazione civile, alcuni tribunali e le corti d’appello si sono espressi riguardo ai condomini di fatto, alla mediazione per una compravendita da parte dell’amministratore e in termini di elementi imprescindibili per l’assemblea condominiale.
ASSEMBLEA DEI CONDOMINI – DELIBERAZIONI – RENDICONTO CONSUNTIVO – REDATTO IN BASE PRINCIPIO DI COMPETENZA – PRINCIPIO DI CHIAREZZA – VIOLAZIONE – CONDIZIONI ANNULLAMENTO
In tema di bilanci condominiali, il conto consuntivo della gestione non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va, pertanto, annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione; la mancata applicazione del criterio di cassa non rende intelligibile il bilancio e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino. In mancanza di un espresso divieto di utilizzazione del criterio di competenza, non è, in linea di principio, illegittima la sua utilizzazione per la redazione del rendiconto condominiale, a condizione che sia resa chiara ai condomini la conoscenza dell’esatta situazione patrimoniale del e che nella nota sintetica esplicativa siano chiarite le apparenti discrasie correlate all’utilizzo del detto principio. Ove tali chiarimenti non siano resi, viene leso il diritto di informazione di ciascun condomino ed il vizio di formazione della volontà assembleare, che può essere fatto valere da ciascun condomino, rende annullabile la delibera adottata.
PARTI COMUNI – INFILTRAZIONI D’ACQUA NELL’IMMOBILE DI PROPRIETÁ ESCLUSIVA – PROVENIENTI DALLE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO – BOX AUTO RESO INAGIBILE – RISARCIMENTO DEL DANNO – DANNO E EMERGENTE E LUCRO CESSANTE
Il condominio deve essere condannato a risarcire il danno patito dal singolo proprietario esclusivo dell’immobile a titolo di danno emergente e lucro cessante laddove il box auto risulta invaso da infiltrazioni d’acqua provenienti dalle parti comuni del fabbricato, potendosi ritenersi provata la presenza nell’autorimessa di segni di degrado della muratura e di ammaloramento dell’intonaco in grado di compromettere le condizioni di sicurezza e agibilità del locale, tanto da non consentire il normale godimento del bene e, quindi, un’eventuale locazione.
ASSEMBLEA – DELIBERA – CONTENZIOSO – IMPUGNAZIONE – SOSTITUZIONE DI DELIBERA IMPUGNATA CON ALTRA – CESSAZIONE MATERIA CONTENDERE
In materia di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. – dettato in tema di società di capitali, ma per identità di ratio applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto tra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. E ciò anche se la deliberazione successiva è sub iudice, non essendo possibile, nè comunque richiesta in questa sede, un’indagine incidentale sulla legittimità della successiva deliberazione.
MANDATO CONFERITO DALL’AMMINISTRATORE PER LA DIFESA DEL CONDOMINIO IN UNA CAUSA DI RISARCIMENTO DANNI PER OMESSA CUSTODIA DELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO – AUTORIZZAZIONE O RATIFICA DELL’ASSEMBLEA
La necessità dell’autorizzazione o della ratifica assembleare per la costituzione in giudizio dell’amministratore va ricondotta esclusivamente alle cause che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, ai sensi degli artt. 1131, commi 2 e 3 c.c. Sicché, laddove la causa rientri nelle attribuzioni generali dell’amministratore, non v’è necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea per la costituzione in giudizio. Nel caso di specie, in cui il condominio era convenuto in giudizio in ragione dei danni patiti da un condòmino in ragione dell’omessa custodia di beni condominiali, alcuna specifica autorizzazione assembleare risultava necessaria ai fini della costituzione in giudizio. Ne consegue, pertanto, che il contratto d’opera professionale stipulato tra l’amministratore del condominio e l’avvocato fosse valido ed idoneo ad esplicare la propria efficacia ne confronti del medesimo condominio.
L’avvocato Tommasini, specializzato in diritto condominiale a Verona, fornisce consulenze legali e assistenza completa per vicende condominiali.
