Ecco le ultime sentenze della Cassazione Italiana riguardo al diritto del condominio e della locazione: l’uso e la modifica della cosa comune, la ripartizione delle spese e il regolamento condominiale sono alcuni fra i temi trattati.

RAPPORTI CONDOMINIALI: L’USO DELLA COSA COMUNE DEVE ESSERE COMPATIBILE CON I DIRITTI DEGLI ALTRI CONDOMINI

Come noto, l’art. 1102 codice civile stabilisce che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Di recente è intervenuta Cass. n. 26703 del 24.11.2020, la quale ha affermato che “in tema di condominio, la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’articolo 1102 Cc, seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, implica tuttavia la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” Il caso specifico riguardava il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio il quale è stato ammesso ad aprire porte di comunicazione tra tali vani e il contiguo cortile comune, ovvero per accedere ai primi dalla via pubblica, pur se uno o più dei detti vani siano già serviti da autonomo ingresso dalla stessa via.

INNOVAZIONE O MODIFICA DEL BENE COMUNE: UN ESEMPIO RIGUARDANTE L’ASCENSORE CONDOMINIALE

In tema di condominio, l’articolo 1120 codice civile tratta delle “innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni” ed a tal riguardo la recente sentenza del Tribunale di Firenze n. 2452 del 09.11.2020, ha ritenuto che affinché “sussista l’innovazione di cui all’art. 1120 c.c. occorre che le modificazioni apportate alle cose comuni, nell’ambito della proprietà condominiale, siano di tale entità, sotto il profilo quantitativo e qualitativo, da incidere sulla sostanza della cosa comune, alterandone la precedente destinazione”. Nel caso specifico il Tribunale ha ritenuto che la sostituzione di ascensori usurati e non più agibili, con ascensori nuovi, anche se di tipo e marca diversi, non costituisce innovazione perché le cose comuni, oggetto delle modifiche, il vano ascensore con le strutture ed i locali annessi, non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio dell’ascensore in quanto l’edificio nel suo complesso con la sostituzione degli ascensori non subisce alcun sostanziale mutamento ma conserva un servizio del quale è già dotato.

REQUISITI PER LO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO O SUPERCONDOMINIO

Il Tribunale di La Spezia, con sentenza n. 520 del 09.11.2020 ha ricordato che per poter procedere allo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici in condomini separati “è necessario che questi abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, per quanto possano continuare ad essere serviti da parti comuni insieme con gli originari partecipanti.

RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI SOSTITUZIONE DELLA CALDAIA CENTRALIZZATA A SEGUITO DEL DISTACCO DEI CONDOMINI.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 15586 del 09.11.2020, ha affrontato un tema ricorrente riguardante la ripartizione delle spese condominiali ed in particolare la validità o meno di una delibera assembleare che abbia statuito sulla ripartizione delle spese di riscaldamento in seguito alla sostituzione della caldaia centralizzata ed al conseguente distacco di alcuni condomini dall’impianto centralizzato e comune di riscaldamento.

Il Tribunale nel caso specifico ha escluso che fosse affetta da nullità la delibera condominiali relativa alla sostituzione e distacco dalla caldaia centralizzata con nuova ripartizione delle spese relative, essendo stata approvata dalla unanimità dei condomini.

Con questa pronuncia il Tribunale di Roma ha colto l’occasione per ribadire che “sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 cod. civ. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’art. 1137, ultimo comma, cod. civ., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3, cod. civ., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 cod. civ.” (v. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6714 del 19/03/2010).

CANNA FUMARIA NEL CASO DI UN MANUFATTO A UN SOLO PIANO – ESCLUSIONE ALL’OBBLIGO DI COLLEGARSI ALLA CANNA FUMARIA CONDOMINIALE

Interessante pronuncia di Cass. n. 26690 del 24.11.2020, la quale ha espresso il principio secondo cui “in materia condominiale, la canna fumaria collocata sul tetto del box auto non va collegata a quella dell’edificio anche se a pochi metri da una finestra. Per i manufatti costituiti da un solo piano, infatti, non è previsto alcun obbligo in assenza del superamento della normale tollerabilità delle emissioni” Questa pronuncia può tornare utile nei molti casi in cui, in effetti, vi siano unità caratterizzate da un solo piano che non necessitano, quindi, di prolungamenti o connessioni ad altre canne fumarie esistenti con lo sbocco al colmo del tetto del medesimo edificio o di un edificio contiguo.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE – DIVIETO DI GIOCARE IN CORTILE – APPROVAZIONE UNANIMITÀ

Interessante pronuncia del Tribunale di Crotone (n. 662 del 20.07.2020) la quale ha stabilito che deve essere dichiarata la nullità della norma del regolamento condominiale approvato dall’assemblea che pone il divieto per i ragazzi di giocare in cortile. Infatti, essendo una clausola di regolamento che esclude un diritto del condomino sulla proprietà comune ha natura contrattuale ed è modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione e quindi anche con il consenso del condomino che ha impugnato tale parte della delibera.

Ovviamente, trattandosi di limitazione costitutiva di onere reale o di servitù prediale stessa dovrà essere trascritta nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell’edificio condominiale.

 

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