Terrazzo di copertura di proprietà esclusiva di un condomino: come vengono suddivise le spese di manutenzione

In che modo vengono suddivise le spese di manutenzione in caso di terrazzo di copertura di proprietà esclusiva di un condomino.

L’assemblea di un condominio di Roma aveva disposto, applicando il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico di uso esclusivo, che il solo condomino proprietario dovesse pagare le spese la manutenzione e quelle relative alla consulenza effettuata da un ingegnere chiamato per analizzare la situazione.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 8424, ha annullato tali delibere. Non è possibile infatti applicare i criteri di ripartizione previsti dall’art. 1126 del Codice Civile in quanto in materia di condominio la giurisprudenza sostiene che, nel caso in cui si debba procedere alla riparazione di un bene condominiale che funge da copertura dei locali sotterranei, nonostante esso sia di proprietà esclusiva di un singolo condomino, si deve procedere applicando invece l’art. 1125 CC.

Secondo la Suprema Corte, le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa (pavimento del piano superiore) devono essere addebitate a chi con l’uso ne rende necessaria la sistemazione.

Nel caso specifico del condominio di Roma, il maggior utilizzo è da parte dei condomini più che del proprietario. Ne va da sé che è l’utilizzo comune la causa del deterioramento del bene e che la spesa debba essere ripartita tra tutti i condomini.

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Di seguito uno stralcio della sentenza della Cassazione n. 8424 del 24/04/2018

“[…] In proposito, va sottolineato come l’art 1126 c.c., ponendo l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo nella misura di due terzi, a carico di « tutti i condomini dell’edificio o della, parte ai questo a cui il lastrico solare serve », si riferisca ai soli condòmini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusivi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria ad esso sottostante, di parti comuni; ciò in quanto detto obbligo ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da ricostruire o riparare fornisca ai singoli immobili, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi. […]”

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